marc legal

Anàlisi del mercat immobiliari el 2023 i previsió d’aquest 2024

/ Finques Palau / Deja un comentario

RESUM MERCAT IMMOBILIARI 2023

Un any més, volem posar de manifest el nostre agraïment a totes aquelles persones que han confiat en Finques Palau per a vendre o llogar un immoble.          

Aquest 2024 ja celebrem dinou anys de trajectòria empresarial. Al llarg d’aquests anys, hem compartit moltes experiències que ens han apoderat i, sobretot, de les que hem après i actualment continuem aprenent. Els anys de vida que portem, ens han permès conèixer a la perfecció el mercat immobiliari de les poblacions de Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Sant Feliu de Llobregat i Esplugues de Llobregat.            

Primordialment, la nostra tasca és ajudar a aquelles persones que volen vendre o llogar un immoble amb les màximes garanties i assistir a les que requereixin un immoble entallat a les seves necessitats. Darrere d’aquestes necessitats sovint hi ha dubtes legals, herències, assessorament sobre la fiscalitat, informació sobre el procés a continuar previ a la venda i el lloguer, contractes a aplicar en cada cas, elaboració del pla de publicitat, l’atenció al client, entre altres gestions. En aquest punt, el nostre rol és essencial: assessorem, sempre respectant la legalitat vigent, i en cada cas tenint en compte les seves particularitats.               

Dit això, volem fer un resum integral de quin ha estat el panorama del mercat immobiliari al llarg de l’any 2023 i exposar la nostra posició respecte al que entreveu l’any que encetem. Ben aviat, tornarem a aplicar l’índex de preu de referència del lloguer, en un marc on l’oferta de lloguer és molt baixa i la demanda molt alta. Així doncs, s’identificarà de quina manera afecta l’actual incertesa a qui tingui un immoble per llogar.         

COM HA ESTAT EL MERCAT DE VENDA?

Al llarg del 2023, s’identifica un descens de compravendes en determinades zones i informes. Malgrat això, en el nostre cas, podem afirmar que s’ha mantingut una estabilitat quant al nombre de transaccions, si comparem l’any 2022 i el 2023.  

L’any 2021 continua sent superior quant a nombre de transaccions i l’any 2023 ens demostra una estabilitat marcada per una pujada de tipus d’interès, que ha perjudicat aquells compradors i compradores que demanaven un crèdit hipotecari i que s’ha enfortit en aquells casos on el comprador no demanava finançament.         

Aquest 2023, les vendes van estabilitzar-se i van mantenir una forta demanda. El preu dels habitatges va ser força estable. Volem destacar que la clau de l’èxit és que l’immoble obtingui tant una ubicació favorable com un bon assessorament al darrere. Per tant, comptar amb una agència professional que ho promogui sempre serà un encert. Aquí és on des de Finques Palau podem ajudar-vos.           

COM HA ESTAT EL MERCAT DE LLOGUER?

El preu dels immobles de lloguers a la nostra àrea d’influència no reflecteixen la realitat sobre els protagonistes d’aquest 2023, que han estat la inflació i l’alça dels tipus d’interès. Els preus dels lloguers han augmentat per l’escassetat en l’oferta de pisos i cases de lloguer. La primera fase de la Ley de la Vivienda aplicable des de juny de 2023, que pretenia millorar l’oferta de lloguer, encara no ha demostrat que es promogui una major oferta i una baixada del preu, com es pretenia. 

Així mateix, els preus continuen pujant. Canviar-se suposa encarir el lloguer i, per tant, la majoria de persones es traslladen per mobilitat laboral, internacional o perquè decideixen comprar. És destacable que la majoria d’immobles de preus elevats provenen de la demanda estrangera. Situar-se molt a prop de tres escoles internacionals i a pocs quilòmetres de Barcelona, propicia que les famílies estrangeres escullin les poblacions adjacents per a viure-hi. En resum, el nombre de lloguers ha decaigut aquest any al voltant d’un 30% a causa de l’escassetat de l’oferta.   

COM VEIEM L’ANY 2024?

Preveiem l’any amb més optimisme per als que voldran comprar, a causa de la davallada progressiva dels tipus d’interès, sobretot, per confortar aquelles famílies a qui l’augment dels preus els ha afectat i a aquelles que els continua afectant. Quant al lloguer, hem d’esperar a conèixer com afectarà la regulació de preus, que de moment, de tot l’estat espanyol, només s’aplicarà Catalunya.       

Des de Finques Palau, considerem que les administracions públiques han d’oferir ajuda a les famílies locals que no poden assumir un lloguer de règim lliure, fins que canviïn les seves necessitats, amb habitatges de protecció oficial de lloguer. Addicionalment, en el cas de Sant Just, assenyalem que s’ha promogut molt més la compra de l’habitatge de protecció oficial. Aquests habitatges, un cop desqualificats, tornen a ser de mercat lliure, cosa que resta oportunitats a qui més ho necessita.           

A tall de conclusió, ens plau comunicar-vos que a Finques Palau mantenim una elevada demanda, tant per llogar com per comprar cases, pisos i locals. Esperem que compteu amb nosaltres i ens truqueu aviat! Sempre estarem encantats d’atendre-us amb professionalitat.         

El més important d’un agent immobiliari és: l’honestedat, l’eficiència i l’eficàcia.

Bon any!

El Congrés deroga la llei sobre el lloguer aprovada el desembre

/ Finques Palau / Deja un comentario

Aquesta setmana el Ple del Congrés ha derogat el decret llei sobre la regulació del lloguer que va aprovar el Govern de Pedro Sánchez el passat 14 de desembre. Aquesta nova llei, que pretenia millorar les condicions dels contractes de lloguer, ha rebut els vots en contra de PP, Unidos Podemos, Ciudadanos, ERC, UPN, Bildu i Foro Asturias, fet que ha comportat que no es rebessin els vots suficients per convalidar-la. Per tant, haurà estat en vigor poc més d’un mes.

lloguer

Et recordem els punts clau d’aquest decret llei:

  • El termini de pròrroga obligatòria d’arrendament de l’habitatge s’ampliava de 3 a 5 anys si l’arrendador era una persona física.
  • Si l’arrendador era una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passava de 3 a 7 anys.
  • S’ampliava d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
  • En el cas que l’arrendador fos una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària eren a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que haguessin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador era una persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podia excedir de 2 mensualitats de la renda, fos a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari hauria pogut pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial era superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional quedaven al marge d’aquesta llei.
  • Les rendes només es podien actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podia ser superior a l’IPC.
  • S’introduïa un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’establia l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

La derogació d’aquest decret suposa el final de tots aquests canvis impulsats pel Govern. Això tindrà efectes immediats, doncs un cop es publiqui al BOE es tornarà a la llei aprovada pel PP l’any 2013. Una de les conseqüències d’aquesta derogació és que aquells inquilins que hagin signat un contracte de lloguer durant aquest últim es beneficiaran de més drets que els que ho facin a partir d’ara.

Els contractes de lloguer s’amplien de 3 a 5 anys

/ Finques Palau / Deja un comentario

key-2323278_1280

Tal com s’ha publicat al BOE, aquest 19 de desembre entra en vigor el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Una de les principals novetats d’aquesta nova llei és que s’amplia de 3 a 5 anys la pròrroga del contracte d’arrendament d’habitatge sempre i quan l’arrendatari sigui persona física. D’aquesta manera es torna a la situació existent fins la reforma de l’any 2013.

Per tant, a partir d’avui tots els contractes de lloguer que es signin a Espanya  hauran d’assumir tots els canvis introduïts per la nova llei. Tot i això, no té efectes retroactius, de manera que no resulta d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.

Quines són les principals modificacions? A continuació te les detallem:

  • El termini de pròrroga obligatòria s’amplia de 3 a 5 anys si l’arrendador és una persona física.
  • Si l’arrendador és una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passa de 3 a 7 anys.
  • S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la LAU.
  • En el cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària seran a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que hagin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari podria pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial sigui superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional queden al marge d’aquest llei.
  • Les rendes només es podran actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podrà ser superior a l’IPC.
  • S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

Consulta el BOE amb el Reial Decret

Vicis Ocults: què són i com prevenir-los

/ Finques Palau / Deja un comentario

Un vici ocult en una compravenda de qualsevol objecte o propietat entre particulars és un defecte greu que no es veu a simple vista i que, per aquesta raó, és possible que el comprador no el detecti en el moment de formalitzar la compra.

Haus im Fokus einer Lupe

Aquest vici, que ha d’existir des d’abans de la compravenda, pot fer inapropiada la compra de l’objecte o pot disminuir tant la seva utilitat que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella. Segons l’article 1490 del Codi Civil, en aquests casos el termini per a la reclamació és de 6 mesos a comptar des de l’entrega de l’objecte venut.

A l’hora de fer reclamacions, l’advocada de Finques Palau, Marifran Sánchez, recomana al comprador que expliciti de forma fefaent que d’haver conegut l’existència d’aquest defecte no hauria realitzat la compra o hauria pagat menys. En cas que es demostri que s’ha produït una venta maliciosa, el comprador podrà optar, segons l’article 1486 del Codi Civil, per les següents accions:

  • Desistir del contracte. En aquest supòsit, el comprador rep les despeses abonades i  entrega la propietat amb els vicis ocults (acció redhibitòria).
  • Rebaixar una quantitat proporcional del preu, segons el judici dels pèrits (acció Quanti Minoris).
  • En ambdós casos es pot exigir la indemnització de danys i perjudicis en cas de mala fe del venedor.
Per tal d’evitar qualsevol complicació afegida en la reclamació, Marifran Sánchez aconsella a tots els compradors que, abans de fer cap compra, verifiquin en el contracte que no hi hagi cap clàusula que exoneri al venedor de la responsabilitat per vicis ocults.