El Congrés deroga la llei sobre el lloguer aprovada el desembre

Aquesta setmana el Ple del Congrés ha derogat el decret llei sobre la regulació del lloguer que va aprovar el Govern de Pedro Sánchez el passat 14 de desembre. Aquesta nova llei, que pretenia millorar les condicions dels contractes de lloguer, ha rebut els vots en contra de PP, Unidos Podemos, Ciudadanos, ERC, UPN, Bildu i Foro Asturias, fet que ha comportat que no es rebessin els vots suficients per convalidar-la. Per tant, haurà estat en vigor poc més d’un mes.

lloguer

Et recordem els punts clau d’aquest decret llei:

  • El termini de pròrroga obligatòria d’arrendament de l’habitatge s’ampliava de 3 a 5 anys si l’arrendador era una persona física.
  • Si l’arrendador era una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passava de 3 a 7 anys.
  • S’ampliava d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
  • En el cas que l’arrendador fos una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària eren a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que haguessin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador era una persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podia excedir de 2 mensualitats de la renda, fos a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari hauria pogut pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial era superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional quedaven al marge d’aquesta llei.
  • Les rendes només es podien actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podia ser superior a l’IPC.
  • S’introduïa un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’establia l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

La derogació d’aquest decret suposa el final de tots aquests canvis impulsats pel Govern. Això tindrà efectes immediats, doncs un cop es publiqui al BOE es tornarà a la llei aprovada pel PP l’any 2013. Una de les conseqüències d’aquesta derogació és que aquells inquilins que hagin signat un contracte de lloguer durant aquest últim es beneficiaran de més drets que els que ho facin a partir d’ara.

Els contractes de lloguer s’amplien de 3 a 5 anys

key-2323278_1280

Tal com s’ha publicat al BOE, aquest 19 de desembre entra en vigor el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Una de les principals novetats d’aquesta nova llei és que s’amplia de 3 a 5 anys la pròrroga del contracte d’arrendament d’habitatge sempre i quan l’arrendatari sigui persona física. D’aquesta manera es torna a la situació existent fins la reforma de l’any 2013.

Per tant, a partir d’avui tots els contractes de lloguer que es signin a Espanya  hauran d’assumir tots els canvis introduïts per la nova llei. Tot i això, no té efectes retroactius, de manera que no resulta d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.

Quines són les principals modificacions? A continuació te les detallem:

  • El termini de pròrroga obligatòria s’amplia de 3 a 5 anys si l’arrendador és una persona física.
  • Si l’arrendador és una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passa de 3 a 7 anys.
  • S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la LAU.
  • En el cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària seran a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que hagin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari podria pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial sigui superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional queden al marge d’aquest llei.
  • Les rendes només es podran actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podrà ser superior a l’IPC.
  • S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

Consulta el BOE amb el Reial Decret

Vicis Ocults: què són i com prevenir-los

Un vici ocult en una compravenda de qualsevol objecte o propietat entre particulars és un defecte greu que no es veu a simple vista i que, per aquesta raó, és possible que el comprador no el detecti en el moment de formalitzar la compra.

Haus im Fokus einer Lupe

Aquest vici, que ha d’existir des d’abans de la compravenda, pot fer inapropiada la compra de l’objecte o pot disminuir tant la seva utilitat que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella. Segons l’article 1490 del Codi Civil, en aquests casos el termini per a la reclamació és de 6 mesos a comptar des de l’entrega de l’objecte venut.

A l’hora de fer reclamacions, l’advocada de Finques Palau, Marifran Sánchez, recomana al comprador que expliciti de forma fefaent que d’haver conegut l’existència d’aquest defecte no hauria realitzat la compra o hauria pagat menys. En cas que es demostri que s’ha produït una venta maliciosa, el comprador podrà optar, segons l’article 1486 del Codi Civil, per les següents accions:

  • Desistir del contracte. En aquest supòsit, el comprador rep les despeses abonades i  entrega la propietat amb els vicis ocults (acció redhibitòria).
  • Rebaixar una quantitat proporcional del preu, segons el judici dels pèrits (acció Quanti Minoris).
  • En ambdós casos es pot exigir la indemnització de danys i perjudicis en cas de mala fe del venedor.
Per tal d’evitar qualsevol complicació afegida en la reclamació, Marifran Sánchez aconsella a tots els compradors que, abans de fer cap compra, verifiquin en el contracte que no hi hagi cap clàusula que exoneri al venedor de la responsabilitat per vicis ocults.