legislació

Anàlisi del mercat immobiliari el 2023 i previsió d’aquest 2024

/ Finques Palau / Deja un comentario

RESUM MERCAT IMMOBILIARI 2023

Un any més, volem posar de manifest el nostre agraïment a totes aquelles persones que han confiat en Finques Palau per a vendre o llogar un immoble.          

Aquest 2024 ja celebrem dinou anys de trajectòria empresarial. Al llarg d’aquests anys, hem compartit moltes experiències que ens han apoderat i, sobretot, de les que hem après i actualment continuem aprenent. Els anys de vida que portem, ens han permès conèixer a la perfecció el mercat immobiliari de les poblacions de Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Sant Feliu de Llobregat i Esplugues de Llobregat.            

Primordialment, la nostra tasca és ajudar a aquelles persones que volen vendre o llogar un immoble amb les màximes garanties i assistir a les que requereixin un immoble entallat a les seves necessitats. Darrere d’aquestes necessitats sovint hi ha dubtes legals, herències, assessorament sobre la fiscalitat, informació sobre el procés a continuar previ a la venda i el lloguer, contractes a aplicar en cada cas, elaboració del pla de publicitat, l’atenció al client, entre altres gestions. En aquest punt, el nostre rol és essencial: assessorem, sempre respectant la legalitat vigent, i en cada cas tenint en compte les seves particularitats.               

Dit això, volem fer un resum integral de quin ha estat el panorama del mercat immobiliari al llarg de l’any 2023 i exposar la nostra posició respecte al que entreveu l’any que encetem. Ben aviat, tornarem a aplicar l’índex de preu de referència del lloguer, en un marc on l’oferta de lloguer és molt baixa i la demanda molt alta. Així doncs, s’identificarà de quina manera afecta l’actual incertesa a qui tingui un immoble per llogar.         

COM HA ESTAT EL MERCAT DE VENDA?

Al llarg del 2023, s’identifica un descens de compravendes en determinades zones i informes. Malgrat això, en el nostre cas, podem afirmar que s’ha mantingut una estabilitat quant al nombre de transaccions, si comparem l’any 2022 i el 2023.  

L’any 2021 continua sent superior quant a nombre de transaccions i l’any 2023 ens demostra una estabilitat marcada per una pujada de tipus d’interès, que ha perjudicat aquells compradors i compradores que demanaven un crèdit hipotecari i que s’ha enfortit en aquells casos on el comprador no demanava finançament.         

Aquest 2023, les vendes van estabilitzar-se i van mantenir una forta demanda. El preu dels habitatges va ser força estable. Volem destacar que la clau de l’èxit és que l’immoble obtingui tant una ubicació favorable com un bon assessorament al darrere. Per tant, comptar amb una agència professional que ho promogui sempre serà un encert. Aquí és on des de Finques Palau podem ajudar-vos.           

COM HA ESTAT EL MERCAT DE LLOGUER?

El preu dels immobles de lloguers a la nostra àrea d’influència no reflecteixen la realitat sobre els protagonistes d’aquest 2023, que han estat la inflació i l’alça dels tipus d’interès. Els preus dels lloguers han augmentat per l’escassetat en l’oferta de pisos i cases de lloguer. La primera fase de la Ley de la Vivienda aplicable des de juny de 2023, que pretenia millorar l’oferta de lloguer, encara no ha demostrat que es promogui una major oferta i una baixada del preu, com es pretenia. 

Així mateix, els preus continuen pujant. Canviar-se suposa encarir el lloguer i, per tant, la majoria de persones es traslladen per mobilitat laboral, internacional o perquè decideixen comprar. És destacable que la majoria d’immobles de preus elevats provenen de la demanda estrangera. Situar-se molt a prop de tres escoles internacionals i a pocs quilòmetres de Barcelona, propicia que les famílies estrangeres escullin les poblacions adjacents per a viure-hi. En resum, el nombre de lloguers ha decaigut aquest any al voltant d’un 30% a causa de l’escassetat de l’oferta.   

COM VEIEM L’ANY 2024?

Preveiem l’any amb més optimisme per als que voldran comprar, a causa de la davallada progressiva dels tipus d’interès, sobretot, per confortar aquelles famílies a qui l’augment dels preus els ha afectat i a aquelles que els continua afectant. Quant al lloguer, hem d’esperar a conèixer com afectarà la regulació de preus, que de moment, de tot l’estat espanyol, només s’aplicarà Catalunya.       

Des de Finques Palau, considerem que les administracions públiques han d’oferir ajuda a les famílies locals que no poden assumir un lloguer de règim lliure, fins que canviïn les seves necessitats, amb habitatges de protecció oficial de lloguer. Addicionalment, en el cas de Sant Just, assenyalem que s’ha promogut molt més la compra de l’habitatge de protecció oficial. Aquests habitatges, un cop desqualificats, tornen a ser de mercat lliure, cosa que resta oportunitats a qui més ho necessita.           

A tall de conclusió, ens plau comunicar-vos que a Finques Palau mantenim una elevada demanda, tant per llogar com per comprar cases, pisos i locals. Esperem que compteu amb nosaltres i ens truqueu aviat! Sempre estarem encantats d’atendre-us amb professionalitat.         

El més important d’un agent immobiliari és: l’honestedat, l’eficiència i l’eficàcia.

Bon any!

La Generalitat limita el preu dels lloguers a les zones on hi hagi poc habitatge assequible

/ Finques Palau / Deja un comentario

La Generalitat de Catalunya ha aprovat una llei que limitarà el preu del lloguer en aquelles zones “amb un mercat de l’habitatge tens”. És a dir, aquelles zones on s’acrediti que el preu del lloguer té un impacte molt superior al pressupost familiar, on hi hagi una gran desproporció entre l’augment de la població i la disponibilitat de pisos de lloguer o on el cost pugi clarament per sobre de l’IPC.

Aquesta nova legislació suposa que les rendes no podran superar en més d’un 10% l’índex de referència de preus i a més no es podrà actualitzar el preu del lloguer amb l’IPC.

keys-2251770_1920

La Generalitat intenta frenar el ritme d’increment dels lloguers a zones com Barcelona, on el preu dels arrendaments ha augmentat un 38% en els últims 5 anys. A causa de l’encariment de la capital, la bombolla s’ha estès a les poblacions properes com Sant Just Desvern, on s’ha viscut un augment interanual dels preus entre 2017 i 2018 d’un 39%.

En què es basa aquesta limitació?

  1. Per normal general, el preu no pot superar un 10% l’índex de referència de preus del lloguer.
  2. Hi pot haver un increment addicional d’un 5% en aquells habitatges que puguin justificar unes vistes excepcionals o característiques espacials com jardí o piscina. Sempre haurà d’estar perfectament justificat al contracte.
  3. Els habitatges nous o els que estiguin completament rehabilitats es podran llogar un 20% per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els primers 5 anys després de la finalització de les obres.

Quins contractes es veuran afectats per aquesta nova llei?

Aquesta nova normativa no és retroactiva, pel que només s’aplicarà als nous contractes. Els habitatges que ja estan llogats mantindran el preu vigent.

El Departament de Territori de la Generalitat farà un mapa per determinar les zones geogràfiques “amb un mercat de l’habitatge tens” per fixar temporalment els preus dels lloguers en aquestes zones d’alta demanda. Posteriorment els ajuntaments hauran de demanar la seva inclusió i un cop acreditat que a aquell barri o ciutat falta habitatge assequible, es podran limitar els preus en consonància amb l’índex de referència de preus de lloguer.

Es pot reclamar si es paga de més?

Amb l’entrada en vigor del nou decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassa el límit imposat pel Govern, l’arrendatari té dret a recuperar les quantitats que ha pagat en excés i els interessos. A més, pot acudir al jutjat a impugnar el contracte per declarar-lo nul.

Els contractes de lloguer s’amplien de 3 a 5 anys

/ Finques Palau / Deja un comentario

key-2323278_1280

Tal com s’ha publicat al BOE, aquest 19 de desembre entra en vigor el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Una de les principals novetats d’aquesta nova llei és que s’amplia de 3 a 5 anys la pròrroga del contracte d’arrendament d’habitatge sempre i quan l’arrendatari sigui persona física. D’aquesta manera es torna a la situació existent fins la reforma de l’any 2013.

Per tant, a partir d’avui tots els contractes de lloguer que es signin a Espanya  hauran d’assumir tots els canvis introduïts per la nova llei. Tot i això, no té efectes retroactius, de manera que no resulta d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.

Quines són les principals modificacions? A continuació te les detallem:

  • El termini de pròrroga obligatòria s’amplia de 3 a 5 anys si l’arrendador és una persona física.
  • Si l’arrendador és una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passa de 3 a 7 anys.
  • S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la LAU.
  • En el cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària seran a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que hagin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari podria pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial sigui superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional queden al marge d’aquest llei.
  • Les rendes només es podran actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podrà ser superior a l’IPC.
  • S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

Consulta el BOE amb el Reial Decret

Vicis Ocults: què són i com prevenir-los

/ Finques Palau / Deja un comentario

Un vici ocult en una compravenda de qualsevol objecte o propietat entre particulars és un defecte greu que no es veu a simple vista i que, per aquesta raó, és possible que el comprador no el detecti en el moment de formalitzar la compra.

Haus im Fokus einer Lupe

Aquest vici, que ha d’existir des d’abans de la compravenda, pot fer inapropiada la compra de l’objecte o pot disminuir tant la seva utilitat que el comprador no l’hauria comprat o hauria pagat menys per ella. Segons l’article 1490 del Codi Civil, en aquests casos el termini per a la reclamació és de 6 mesos a comptar des de l’entrega de l’objecte venut.

A l’hora de fer reclamacions, l’advocada de Finques Palau, Marifran Sánchez, recomana al comprador que expliciti de forma fefaent que d’haver conegut l’existència d’aquest defecte no hauria realitzat la compra o hauria pagat menys. En cas que es demostri que s’ha produït una venta maliciosa, el comprador podrà optar, segons l’article 1486 del Codi Civil, per les següents accions:

  • Desistir del contracte. En aquest supòsit, el comprador rep les despeses abonades i  entrega la propietat amb els vicis ocults (acció redhibitòria).
  • Rebaixar una quantitat proporcional del preu, segons el judici dels pèrits (acció Quanti Minoris).
  • En ambdós casos es pot exigir la indemnització de danys i perjudicis en cas de mala fe del venedor.
Per tal d’evitar qualsevol complicació afegida en la reclamació, Marifran Sánchez aconsella a tots els compradors que, abans de fer cap compra, verifiquin en el contracte que no hi hagi cap clàusula que exoneri al venedor de la responsabilitat per vicis ocults.