La normativa sobre permanència ha canviat, cal liquidar l’ITP i el tràmit de l’avalloguer – totalment gratuït- cobreix els impagaments

Abans de llogar un habitatge, tant el propietari com l’arrendatari han d’estar al corrent d’un seguit de condicionants que poden facilitar els tràmits per tal que tot el procediment s’efectui de forma àgil i amb totes les garanties legals.

En primer lloc, des de juny de 2013 els contractes de lloguer tenen una vigència de tres anys, i no cinc, com succeïa anteriorment. A més, el llogater té l’obligació de romandre en l’habitatge que lloga o, si més no, efectuar el pagament de les mensualitats, durant un mínim de sis mesos, en comptes d’un any sencer, que era el temps establert abans de 2013.

Un altre aspecte sovint desconegut és l’obligatorietat de liquidar l‘Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) també en el cas del lloguer. Per als arrendaments que es realitzen des del gener de 2015 la imposició és del 0,5% del valor total del contracte. Es realitza un únic pagament, en el moment de firmar el contracte.

El valor total del contracte es calcula multiplicant la renda mensual per dotze mesos i el resultat es multiplica per tres, ja que la durada del contracte ara té una vigència de 3 anys. Per tant, per a un lloguer de 1.000 euros s’haurà de pagar el 0,5% de 36.000 euros (1000x12x3=36.000 euros), és a dir, 180 euros de ITP. Qui s’ha de fer càrrec del pagament d’aquest impost és el llogater. No obstant, l’arrendador és el responsable subsidiari, de manera que en cas d’impagament haurà de respondre davant l’administració. Per tant, és important que els propietaris exigeixin al seu llogater el pagament de l’impost abans d’un mes des de la data de signatura del contracte, moment a partir del qual l’administració pot reclamar-ho. Finques Palau s’encarrega de tramitar el pagament de l’ITP davant de l’adinistració en tots els lloguers. D’aquesta manera, tot el procediment es fa d’acord amb la llei sense que el tràmit suposi una preocupació ni per al propietari ni per al llogater.

En cas que el contracte es prorrogui passats els tres anys, cal tornar a abonar l’ITP.

La fiança i la garantia addicional

Altres coses que cal saber sobre el lloguer és que la llei obliga a establir per contracte una fiança d’un mes per a un habitatge sense mobles i de dos mesos en el cas que estigui moblat. No obstant, el propietari i l’arrendatari poden acordar augmentar la quantitat sota el terme de garantia addicional si així ho creuen convenient. Aquests diners s’ingressen a l’Incasòl, juntament amb el contracte i la documentació de les parts contractants. Finques Palau s’encarrega d’efectuar també tots aquests tràmits.

Des de la immobiliària, s’acostuma a demanar un o dos mesos de fiança, i en els casos en els que s’acorda deixar més diners de reserva, s’estableixen com a garantia addicional. Això permet convenir la quantitat que es consideri oportuna i a la vegada poder accedir a l’avalloguer.

L’avalloguer: un dret que cal aprofitar

Per als propietaris que vulguin llogar habitatges, l’avalloguer és un sistema de cobertura de la Generalitat dels possibles impagaments dels llogaters. L’avalloguer suposa la percepció de fins a sis mesos de lloguer impagats entre la data d’interposició de la demanda i la data de recuperació de l’habitatge. És gratuït, i se’n poden beneficiar tots els propietaris que lloguin el seu pis (fins a un màxim de 1.200 euros al mes a Sant Just i 1.500 a Barcelona), i sempre i quan no es demani una fiança superior a dos mesos.

A banda, Finques Palau ofereix la possibilitat de tramitar una assegurança d’impagament. Aquesta assegurança, amb un cost del 4% del valor de l’arrendament, permet al propietari demanar una menor garantia addicional al llogater, perquè cobreix fins a 12 mesos d’impagaments, a banda de tots els costos legals en un tràmit de desnonament, que poden ascendir fins als 3.000 euros. Alhora, també abona al propietari fins a 3.000 euros si l’habitatge ha sofert actes vandàlics. La gran avantatge d’aquesta assegurança és que el propietari cobra des del segon mes d’impagament (el primer queda cobert per la fiança) i es despreocupa de tots els tràmits del procés judicial.

Poder comptar amb assegurances d’impagament pot suposar un descans important per al propietari. No obstant, des de Finques Palau constatem que a Sant Just, Sant Joan Despí i Esplugues ens hem trobat amb molts pocs casos d’impagaments. Tant és així que els podem comptabilitzar: en els darrers 10 anys ens n’hem trobat només amb 5 o 6 casos.

Certificats imprescindibles de l’habitatge

A banda, per tal de poder llogar un habitatge és necessari que la propietat tingui vigent la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica. Aquests documents els pot tramitar Finques Palau per tal que el propietari pugui posar el seu habitatge en lloguer sense perdre temps ni cap oportunitat de trobar arrendatari.