Quines són les claus de la nova llei del lloguer?

El passat 9 de setembre el Parlament de Catalunya va aprovar la nova llei del lloguer que, com a principal novetat, regularà i limitarà el preu a pagar en aquelles zones on es considera que hi ha un “mercat de l’habitatge tens”.

Quines són les principals claus d’aquesta llei? Qui se’n pot beneficiar? Aquest nova legislació afecta a 60 municipis de més de 20.000 habitants a Catalunya, entre els que trobem Sant Just, Sant Joan Despí, Esplugues o Sant Feliu de Llobregat. 

A partir d’ara per fixar el preu de lloguer d’un habitatge caldrà fixar-se en un índex de referència, que és el que calcula el seu import en funció duna sèrie de variables com la localització, la superfície, la planta d’altura, l’estat de manteniment, si té ascensor o aparcament o l’any de construcció. Amb aquestes dades la Generalitat fixa un preu mitjà per metre quadrat que és el màxim que haurien de pagar els llogaters. Pots consultar-ho a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.  

Què passa si els inquilins ara paguen més? Doncs que el propietari els haurà de baixar el lloguer. La llei fixa que el lloguer no pot augmentar respecte l’anterior si va ser firmat en els últims 5 anys. A més, una de les principals novetats és que el preu del lloguer només es pot modificar a la baixa, així que si uns inquilins paguen menys del que diu l’índex, en cap cas se’ls pot apujar el preu.

Però, com en tot, hi ha excepcions. Els propietaris de pisos de nova construcció o el que hagin fet grans obres de rehabilitació podran establir com a límit l’estimació a l’alça de l’índex de preus durant els primers cinc anys. També estaran exempts els propietaris que, entre sou i el pagament del lloguer dels seus inquilins, no arribin als 2.000 euros i els habitatges amb contractes de lloguer anteriors a 1995, els subjectes a un règim de protecció oficial, habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social.  

En cas d’incompliment, la llei preveu unes dures sancions, que van des dels 3.000 fins els 90.000 euros, en funció del tipus de falta. A més, la normativa permet al llogater reclamar per la via judicial les quantitats cobrades pel propietari que superin el límit permès.

El preu de l’habitatge es dispara a l’àrea metropolitana de Barcelona

La ciutat de Barcelona i la seva àrea metropolitana ha patit una escalada del preu de l’habitatge en els últims anys. Només l’any 2018, el preu del mercat del lloguer ha pujat un 6%. Les dades encara són més simptomàtiques si es calcula la pujada des de 2013, on s’ha registrat un augment acumulat de preu del 33,8%. Els experts apunten que el preu ha tocat sostre i tendeix cap a l’estabilització, però el cert és que cada cop són més les persones que han de marxar de la capital catalana per trobar pisos i cases a un preu assumible.

Si fins ara moltes famílies optaven pel lloguer perquè estaven en contra de tenir un habitatge en propietat, a l’actualitat s’ha convertit en una necessitat per a aquells que no poden permetre’s el pagament d’un hipoteca. A dia d’avui, el preu mitjà d’un habitatge de segona mà a l’àrea metropolitana és de 261.260€.

Segons dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, en el primer trimestre de 2019 el preu del nou lloguer s’ha situat en 944,43 euros mensuals, xifra superior a la mitjana del sou de les noves contractacions, que ascendeix a 929€. Segons aquest organisme, a 14 dels 73 barris de Barcelona el preu del lloguer supera els 1.000€, destacant Pedralbes (1.732€) com el més car i Ciutat Meridiana (575€) com el més econòmic.

new-housing-development-2821969_960_720

Pugen els preus a l’àrea metropolitana

Tot i que durant anys la pujada de preu va ser un cas exclusiu de la ciutat de Barcelona, en els últims temps ha crescut la demanda d’habitatge als municipis de l’àrea metropolitana. És per això que últimament hi ha hagut una onada expansiva cap a l’exterior que ha fet que pugessin els preus als pobles que fan frontera amb la ciutat comtal. Actualment el preu mitjà al conjunt de l’àrea metropolitana es situa en el 860,50€ al mes.

Un dels municipis on més es nota aquest increment és Sant Just Desvern. Segons dades de l’Institut Català del Sòl (Incasòl), Sant Just ocupa la sisena posició en el llistat de pobles de Catalunya amb el preu del lloguer més alt. Durant el primer trimestre de 2019 s’ha pagat una mitjana de 1.045,31 euros. A més, també hi ha hagut un fort augment de la demanda en el mercat de la segona mà, fet que ha suposat una pujada del preu a aquest poble del Baix Llobregat, on ja es paguen 3.623€ per metre quadrat.

L’obra nova també se n’ha ressentit i cada cop resulta més difícil accedir a un habitatge nou a municipis com Sant Joan Despí o Esplugues de Llobregat, on en els últims 5 anys hi ha hagut un augment acumulat d’un 42,6% i un 35,4% respectivament.

La Generalitat limita el preu dels lloguers a les zones on hi hagi poc habitatge assequible

La Generalitat de Catalunya ha aprovat una llei que limitarà el preu del lloguer en aquelles zones “amb un mercat de l’habitatge tens”. És a dir, aquelles zones on s’acrediti que el preu del lloguer té un impacte molt superior al pressupost familiar, on hi hagi una gran desproporció entre l’augment de la població i la disponibilitat de pisos de lloguer o on el cost pugi clarament per sobre de l’IPC.

Aquesta nova legislació suposa que les rendes no podran superar en més d’un 10% l’índex de referència de preus i a més no es podrà actualitzar el preu del lloguer amb l’IPC.

keys-2251770_1920

La Generalitat intenta frenar el ritme d’increment dels lloguers a zones com Barcelona, on el preu dels arrendaments ha augmentat un 38% en els últims 5 anys. A causa de l’encariment de la capital, la bombolla s’ha estès a les poblacions properes com Sant Just Desvern, on s’ha viscut un augment interanual dels preus entre 2017 i 2018 d’un 39%.

En què es basa aquesta limitació?

  1. Per normal general, el preu no pot superar un 10% l’índex de referència de preus del lloguer.
  2. Hi pot haver un increment addicional d’un 5% en aquells habitatges que puguin justificar unes vistes excepcionals o característiques espacials com jardí o piscina. Sempre haurà d’estar perfectament justificat al contracte.
  3. Els habitatges nous o els que estiguin completament rehabilitats es podran llogar un 20% per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els primers 5 anys després de la finalització de les obres.

Quins contractes es veuran afectats per aquesta nova llei?

Aquesta nova normativa no és retroactiva, pel que només s’aplicarà als nous contractes. Els habitatges que ja estan llogats mantindran el preu vigent.

El Departament de Territori de la Generalitat farà un mapa per determinar les zones geogràfiques “amb un mercat de l’habitatge tens” per fixar temporalment els preus dels lloguers en aquestes zones d’alta demanda. Posteriorment els ajuntaments hauran de demanar la seva inclusió i un cop acreditat que a aquell barri o ciutat falta habitatge assequible, es podran limitar els preus en consonància amb l’índex de referència de preus de lloguer.

Es pot reclamar si es paga de més?

Amb l’entrada en vigor del nou decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassa el límit imposat pel Govern, l’arrendatari té dret a recuperar les quantitats que ha pagat en excés i els interessos. A més, pot acudir al jutjat a impugnar el contracte per declarar-lo nul.

Compra o lloguer, el gran dilema a l’hora de buscar una nova llar

Quan una persona  es planteja buscar una nova llar és habitual que sorgeixi  una pregunta que acabarà sent transcendental al futur. Què és millor, comprar o llogar?

No hi ha una fórmula matemàtica per calcular què és més convenient, sino que cada persona té una situació personal i financera diferent, pel que a l’hora de prendre una decisió cal tenir en compte tots els aspectes positius i negatius de les dues opcions, valorar quina és la opció més recomanable i calcular l’impacte econòmic que suposarà.

A continuació t’oferim una sèrie de variables que pretenen exposar els beneficis i desavantatges d’optar per comprar un habitatge o, pel contrari, llogar-lo.

Beneficis i desavantatges d’optar pel lloguer

Avantatges:

  • Flexibilitat a l’hora de canviar d’habitatge cada cert temps per adaptar-te a les teves necessitats.
  • Millor aprofitament de les oportunitats laborals. Al no estar lligat a un pis, tens més facilitat de canviar de ciutat en cas que la feina ho requereixi.
  • Inversió inicial més econòmica respecte a una hipoteca.
  • Estalvi i millor control de la despesa. Pots despreocupar-te d’algunes obligacions com impostos, despeses de comunitat o de manteniment. En cas de fer obres o reformes al pis, el propietari pot baixar el preu durant uns mesos com a compensació.
  • Tràmits més senzills i àgils que respecte una compravenda.

Inconvenients:

  • El preu del lloguer no para de pujar. Segons les dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, el preu mitjà d’un lloguer a Sant Just Desvern va rondar els 1.000€ l’any 2018.
  • Tot i tenir llibertat per canviar d’habitatge, els contractes de lloguer estableixen certs períodes de permanència.
  • Els diners que es paguen són a fons perdut, excepte en els lloguers amb opció de compra.
  • No es poden realitzar obres ni millores. Normalment s’ha de mantenir l’habitatge tal com es va llogar i té poc marge per a la personalització.
  • Tot i que la inversió inicial és molt més alta, actualment hi ha moltes quotes hipotecàries que són més reduïdes que el preu del lloguer.

Beneficis i desavantatges d’optar per la compra

Avantatges:

  • L’habitatge serà teu de propietat. És una inversió a llarg termini que augmenta el teu patrimoni.
  • Permet una personalització completa de la llar. Al ser de propietat, pots fer qualsevol tipus de reforma sense cap tipus d’impediment.
  • Les quotes hipotecàries estan barates comparades amb el preu del lloguer.
  • És un estalvi a llarg termini. Un cop s’hagi pagat la hipoteca, es deixa de tenir una despesa mensual per pagar l’habitatge i augmenten els estalvis.
  • Permet obtenir beneficis futurs a través de la seva venda o lloguer.

Inconvenients:

  • La inversió inicial és molt gran. A més d’haver de tenir uns estalvis que permetin pagar l’entrada, és probable que s’hagi de demanar una hipoteca, assumir un deute durant anys amb el banc i pagar els interessos.
  • El procés és complicat. Comprar un habitatge és un procés lent i complicat, on cal realitzar molts tràmits i pagar diversos impostos.
  • No permet ser flexible. El fet de pagar una hipoteca impedeix canviar d’habitatge  quan es vol. Ha de ser una compra racional, pensant a llarg termini, doncs condiciona durant molts anys.

El Congrés deroga la llei sobre el lloguer aprovada el desembre

Aquesta setmana el Ple del Congrés ha derogat el decret llei sobre la regulació del lloguer que va aprovar el Govern de Pedro Sánchez el passat 14 de desembre. Aquesta nova llei, que pretenia millorar les condicions dels contractes de lloguer, ha rebut els vots en contra de PP, Unidos Podemos, Ciudadanos, ERC, UPN, Bildu i Foro Asturias, fet que ha comportat que no es rebessin els vots suficients per convalidar-la. Per tant, haurà estat en vigor poc més d’un mes.

lloguer

Et recordem els punts clau d’aquest decret llei:

  • El termini de pròrroga obligatòria d’arrendament de l’habitatge s’ampliava de 3 a 5 anys si l’arrendador era una persona física.
  • Si l’arrendador era una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passava de 3 a 7 anys.
  • S’ampliava d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
  • En el cas que l’arrendador fos una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària eren a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que haguessin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador era una persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podia excedir de 2 mensualitats de la renda, fos a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari hauria pogut pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial era superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional quedaven al marge d’aquesta llei.
  • Les rendes només es podien actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podia ser superior a l’IPC.
  • S’introduïa un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’establia l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

La derogació d’aquest decret suposa el final de tots aquests canvis impulsats pel Govern. Això tindrà efectes immediats, doncs un cop es publiqui al BOE es tornarà a la llei aprovada pel PP l’any 2013. Una de les conseqüències d’aquesta derogació és que aquells inquilins que hagin signat un contracte de lloguer durant aquest últim es beneficiaran de més drets que els que ho facin a partir d’ara.

Els contractes de lloguer s’amplien de 3 a 5 anys

key-2323278_1280

Tal com s’ha publicat al BOE, aquest 19 de desembre entra en vigor el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Una de les principals novetats d’aquesta nova llei és que s’amplia de 3 a 5 anys la pròrroga del contracte d’arrendament d’habitatge sempre i quan l’arrendatari sigui persona física. D’aquesta manera es torna a la situació existent fins la reforma de l’any 2013.

Per tant, a partir d’avui tots els contractes de lloguer que es signin a Espanya  hauran d’assumir tots els canvis introduïts per la nova llei. Tot i això, no té efectes retroactius, de manera que no resulta d’aplicació als contractes d’arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.

Quines són les principals modificacions? A continuació te les detallem:

  • El termini de pròrroga obligatòria s’amplia de 3 a 5 anys si l’arrendador és una persona física.
  • Si l’arrendador és una persona jurídica, la pròrroga obligatòria passa de 3 a 7 anys.
  • S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la LAU.
  • En el cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària seran a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que hagin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.
  • Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari. Per tant, el futur arrendatari podria pagar fins a tres mensualitats per accedir al lloguer.
  • Fora els lloguers de més de 4.000€. Els propietaris amb habitatges de lloguer de més de 300 m2 o en els que la renda inicial sigui superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional queden al marge d’aquest llei.
  • Les rendes només es podran actualitzar de forma anual en els termes pactats per ambdues parts. En els contractes de renda reduïda l’actualització de la renda no podrà ser superior a l’IPC.
  • S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats supòsits de venda conjunta.
  • S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent.

Consulta el BOE amb el Reial Decret

Consells per a llogar un apartament segur durant les teves vacances

Ja queda poc per a les desitjades vacances d’estiu i el lloguer vacacional és una opció cada cop més habitual. Si enguany has decidit optar per allotjar-te en un apartament durant el teu viatge, et donem les claus per evitar ensurts. Perquè les vacances estan per gaudir-les amb tranquil·litat.

  • El primer que has de saber és que la normativa que regula el lloguer vacacional serà diferent depenent de la teva destinació. A Espanya, per exemple, cada comunitat autònoma té la seva pròpia regulació i hi ha ciutats com Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca que tenen ordenances específiques. A més, es tracta d’una legislació en contínua transformació així que abans de llogar un apartament, informa’t de la normativa aplicable per estar segur/a que és un lloguer legal.
  • Per a assegurar-te que la casa en qüestió existeix i està en les condicions adequades, l’ideal és visitar l’apartament abans de llogar-lo, però això no acostuma a ser possible així que pots demanar fotos actualitzades (o inclús un vídeo) en què surti l’arrendador. També pots fer servir l’street view de Google Maps per comprovar que l’adreça indicada correspon amb l’apartament.
  • Llegeix les opinions d’altres llogaters per a saber l’estat real de la casa, si està neta, si disposa de tots els equipaments, la distància real als llocs d’interès, el tracte amb el propietari, sorolls… Conèixer l’experiència d’altres et serà de molta ajuda.
  • Fes un inventari de les coses que hi ha a la casa i el seu estat quan arribis. Pregunta si el pis té assegurança per danys o quines són les condicions si passa alguna cosa. Procura deixar tot tal com ho vas trobar quan marxis
  • Informa’t bé de la política de cancel·lació i reembossament per si l’allotjament no està com es prometia, poder reclamar i no perdre els diners.
  • Signa un contracte en què apareguin l’import i els dies d’allotjament així com l’estat real de l’habitatge abans de la teva arribada i qualsevol altra condició que es vulgui contemplar. És la manera més segura i fiable de fer el tràmit.
  • En cas de tenir algun problema, reclama a la plataforma a través de la qual has fet la reserva i denuncia el cas davant la Direcció General de Turisme. Si es tracta d’una estafa o sospites que ho pot ser, posa’t de seguida en contacte amb la policia.
  • Deixa la teva crítica a disposició d’altres persones que vulguin llogar l’estança.

La Generalitat crea un índex orientatiu sobre els preus dels lloguers

Index preusEl Govern de Catalunya ha creat un índex que permet als ciutadans saber el preu orientatiu que ha de pagar per un pis. Aquesta iniciativa neix com un “primer pas” per intentar frenar l’escalada de preus de lloguer, que només durant el 2016 es van encarir un 14,6% a Catalunya i un 16,2% a la demarcació de Barcelona. Les dades es poden consultar a la web de l’Agència de l’Habitatge. Sigue leyendo